在 5 月 27 日，Cantor Fitzgerald 啟動(dòng)了其針對(duì)機(jī)構(gòu)客戶的 20 億美元比特幣抵押貸款計(jì)劃，首批交易對(duì)象包括加密公司 FalconX Ltd. 和 Maple Finance。作為美國(guó)國(guó)債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機(jī)構(gòu)的入局，被視為一項(xiàng)極具象征意義的突破。
比特幣，正在從一種存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢杂绊懶刨J體系的金融工具。

而僅僅一個(gè)月后，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）局長(zhǎng)比爾·普爾特（Bill Pulte）又拋出重磅信號(hào)。他已要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）兩家美國(guó)住房信貸支柱企業(yè)，研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評(píng)估體系的可行性。這一表態(tài)引發(fā)市場(chǎng)劇烈反應(yīng)，24 小時(shí)內(nèi)比特幣價(jià)格上漲近 2.87 %，重新突破 108,000 美元。

正如 Coinbase 廣告片中提出的靈魂拷問：「在 2012 年你需要 3 萬(wàn)枚比特幣購(gòu)買一棟房子，而現(xiàn)在你只需要 5 枚。如果房?jī)r(jià)在比特幣計(jì)價(jià)中一直降價(jià)，那為什么在美元計(jì)價(jià)中卻一直上漲呢？」，這次的比特幣房貸會(huì)對(duì)美元體系造成什么影響呢？

Bill Pulte 的話作數(shù)嗎？

Bill Pulte 在推特公開喊話房利美（FNMA）和房地美（FHLMC），讓這兩家公司做好準(zhǔn)備。這里提及的房利美（FNMA）和房地美（FHLMC）是美國(guó)兩家政府支持的企業(yè)，雖然它們并不直接向購(gòu)房者發(fā)放貸款，但在二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)中扮演著核心「做市商」角色，通過收購(gòu)私人機(jī)構(gòu)發(fā)放的房貸，它們的存在確保了貸款市場(chǎng)的流動(dòng)性與可持續(xù)性。

自 2008 年次貸危機(jī)后設(shè)立的聯(lián)邦住房金融局（FHFA）則負(fù)責(zé)監(jiān)管這兩家機(jī)構(gòu)，根據(jù)摩根大通的研究報(bào)告，截至 2024 年 12 月，房利美和房地美共計(jì)擔(dān)保了 6.6 萬(wàn)億美元的機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券（MBS），占美國(guó)所有未償還抵押貸款債務(wù)的 50%。由美國(guó)政府提供全額信托和信用擔(dān)保的吉利美（由 HUD 直接監(jiān)管）抵押貸款則為 MBS 提供了 25 億美元，占比 20%。

截至 2024 年 12 月機(jī)構(gòu)（吉利美、房利美、房地美）抵押貸款支持證券未償還余額，源：jpmorgan

在特朗普第一任期內(nèi)，利益相關(guān)者曾討論了各種 GSE（政府資助企業(yè)）改革方案，但未取得任何立法進(jìn)展，而 Pulte 之所以在推文中用「命令」的語(yǔ)氣，是因?yàn)樗鳛?FHFA 的主席在這兩家公司中擔(dān)任「監(jiān)督」的董事會(huì)職位，且在 2025 年 3 月上任后便進(jìn)行了大刀闊斧的人員與架構(gòu)改革，調(diào)離兩大機(jī)構(gòu)多名董事，自任董事會(huì)主席，并解雇 14 名高管，包括房地美的 CEO，進(jìn)行全面重組，這讓 FHFA 對(duì) GSE（政府資助企業(yè)）的掌控權(quán)顯著增強(qiáng)，并與白宮及財(cái)政部協(xié)商，探討帶有「隱性擔(dān)?！够A(chǔ)上的公開上市方案，其政策動(dòng)向?qū)鹑隗w系具有深遠(yuǎn)影響。如今，F(xiàn)HFA 開始探索將加密資產(chǎn)納入抵押貸款承銷評(píng)估體系，標(biāo)志著監(jiān)管層對(duì)加密資產(chǎn)的態(tài)度正發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

Pulte 的個(gè)人背景更讓這則消息增添復(fù)雜意味。作為美國(guó)第三大住宅建筑公司，普爾特房屋公司的第三代掌門人，與特朗普總統(tǒng)一樣同為房地產(chǎn)世家的繼承者，它同時(shí)也是特朗普親信中最早公開支持加密貨幣的聯(lián)邦高官之一。早在 2019 年，他便在社交媒體上倡導(dǎo)加密資產(chǎn)的慈善發(fā)展，并披露個(gè)人持有大額比特幣與 Solana。他曾投資 GameStop、Marathon Digital 等高波動(dòng)性資產(chǎn)，不同于普通的政客，他在投資的部分似乎更加貼合「Degen」的形象。結(jié)合他此前的「加密履歷」，似乎他希望將加密資產(chǎn)引入美國(guó)家庭購(gòu)房體系并非一時(shí)興起。

政府內(nèi)部的分歧

另一方面，政府內(nèi)部其實(shí)也存在明顯分歧。ProPublica 在三月曾披露，美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）也在探索將穩(wěn)定幣與區(qū)塊鏈技術(shù)用于追蹤聯(lián)邦住房補(bǔ)助資金，一位 HUD 官員透露，區(qū)塊鏈方案的推動(dòng)者是歐文·丹尼斯（Irving Dennis），丹尼斯是 HUD 新任首席副財(cái)務(wù)官，曾是全球咨詢巨頭安永的合伙人。

不同于 FHFA 負(fù)責(zé)的房利美、房地美這類「半官方的 GSE」，HUD 負(fù)責(zé)的吉利美為 100% 的政府機(jī)構(gòu)。因此在此方面的討論也更加嚴(yán)謹(jǐn)，該提議在內(nèi)部遭遇了激烈的反對(duì)，一些人認(rèn)為這可能會(huì)引發(fā)像是 2008 年的次貸危機(jī)，部分官員甚至稱之為「像拿大富翁游戲幣來發(fā)錢」。一份內(nèi)部備忘錄指出，HUD 并不缺乏審計(jì)和資金流追蹤能力，引入?yún)^(qū)塊鏈與加密支付不僅徒增復(fù)雜度，還可能引發(fā)受助資金價(jià)值波動(dòng)甚至合規(guī)問題。

當(dāng)前，像 Milo Credit、Figure Technologies 等平臺(tái)，已經(jīng)在提供比特幣抵押的房貸產(chǎn)品。但它們由于無(wú)法將貸款證券化出售給房利美與房地美，因此貸款利率高企、流動(dòng)性受限。而一旦比特幣被納入聯(lián)邦房貸承銷體系，不僅能降低借款利率，也意味著持幣者可以釋放杠桿效應(yīng)，從「HODL」轉(zhuǎn)向「在美國(guó)構(gòu)建家庭資產(chǎn)配置」。

當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。如前 SEC 官員 Corey Frayer 所警告，一旦將不穩(wěn)定的加密資產(chǎn)引入 FHA 提供擔(dān)保的 1.3 萬(wàn)億美元抵押貸款體系，其任何一次市值脫錨事件都可能帶來系統(tǒng)性沖擊。而法律學(xué)者 Hilary Allen 更直言，將最脆弱群體作為試驗(yàn)田強(qiáng)行推進(jìn)技術(shù)變革，是極其危險(xiǎn)的。

這種分歧的核心，在于美國(guó)是否準(zhǔn)備好將比特幣從「另類投資品」正式納入公共金融體系。而 FHFA 的研究方向即允許持有者用比特幣余額直接滿足首付款或儲(chǔ)備金要求，其深遠(yuǎn)意義在于它首次讓去中心化資產(chǎn)具備了「住房杠桿」效應(yīng)。另一方面，加密資產(chǎn)的波動(dòng)性讓其在作為「儲(chǔ)備資產(chǎn)」時(shí)天然存在估值與風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提困難，而如果在比特幣價(jià)格劇烈波動(dòng)的情況下，是否允許用于抵押貸款評(píng)估，則涉及金融監(jiān)管、流動(dòng)性管理、甚至系統(tǒng)性穩(wěn)定性問題。

新的 FHFA 指令有何規(guī)定？在此之前美國(guó)居民是如何用加密貨幣貸款的？

由于 2008 年的次貸危機(jī)的慘痛教訓(xùn)，當(dāng)前美國(guó)住房貸款評(píng)估對(duì)資產(chǎn)合規(guī)性有嚴(yán)格限制。即借款人擁有加密貨幣，也必須先轉(zhuǎn)換為美元，并在美國(guó)監(jiān)管銀行賬戶中存放滿 60 天，才可被視為「成熟資金」納入評(píng)估。而 Pulte 提出的方向，顯然意圖突破這一流程壁壘。

這項(xiàng)官方命令，即第 2025-360 號(hào)決定，要求兩家抵押貸款巨頭將加密貨幣視為借款人財(cái)富多元化的有效資產(chǎn)。迄今為止，加密貨幣一直被排除在抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之外，因?yàn)榻杩钊送ǔ２粫?huì)在貸款結(jié)束前將其數(shù)字資產(chǎn)兌換成美元。該指令要求房利美和房地美制定提案，將加密貨幣納入其單戶住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的借款人儲(chǔ)備金。此外，該指令還規(guī)定企業(yè)應(yīng)直接計(jì)算加密貨幣持有量，而無(wú)需將其兌換成美元。

聯(lián)邦住房金融局（FHFA）就哪些加密貨幣符合考慮條件制定了明確的「指導(dǎo)方針」。只有在受美國(guó)監(jiān)管的中心化交易所發(fā)行且完全遵守相關(guān)法律的資產(chǎn)才有資格。此外，企業(yè)必須在評(píng)估中納入風(fēng)險(xiǎn)緩解措施，包括根據(jù)已知的加密貨幣市場(chǎng)波動(dòng)性進(jìn)行調(diào)整，以及根據(jù)借款人持有的加密貨幣儲(chǔ)備比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)削減。

在任何變更實(shí)施前，企業(yè)必須將其提案提交至各自的董事會(huì)批準(zhǔn)。董事會(huì)批準(zhǔn)后，提案必須轉(zhuǎn)交聯(lián)邦住房金融局 (FHFA) 進(jìn)行審核并最終授權(quán)。聯(lián)邦住房金融局的決定與聯(lián)邦政府在金融流程中認(rèn)可加密貨幣的更廣泛做法相一致，與 Pulte 的言論一致「為了響應(yīng)特朗普總統(tǒng)將美國(guó)打造為世界加密貨幣之都的愿景」，該指令的發(fā)布體現(xiàn)了其致力于將美國(guó)定位為加密貨幣發(fā)展領(lǐng)先司法管轄區(qū)的承諾。

這究竟意味著什么？

眾所周知，一個(gè)流動(dòng)性高的資產(chǎn)用于質(zhì)押來交換低流動(dòng)性資產(chǎn)的底層邏輯是成立的，但 BTC 正處于多個(gè)維度的利益中心點(diǎn)，當(dāng)其真正能被認(rèn)證成美國(guó)質(zhì)押貸款的資產(chǎn)，其「影響力」可能不亞于特朗普就任前提出的「比特幣儲(chǔ)備法案」的威力，而這影響將不止局限于單一群體，美國(guó)民眾、金融機(jī)構(gòu)、政府部門等多方群體都將受到影響。

多少美國(guó)人會(huì)用比特幣「買房」，用比特幣當(dāng)作中介能「省」多少錢？

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Daryl Fairweather 表示「由于時(shí)間充裕，又缺乏令人興奮的消費(fèi)方式，疫情期間許多人開始交易加密貨幣。其中一些投資化為泡影，但同時(shí)也使一部分人獲得大量財(cái)富，或至少獲得了足以支付房屋首付的水平?！?/p>

Security.org 2025 加密貨幣消費(fèi)者報(bào)告，大約 28% 的美國(guó)成年人（約 6500 萬(wàn)人）持有加密貨幣，其中 Gen?Z 以及千禧一代占比則奇高，皆有超過半數(shù)的人持有或曾經(jīng)持有加密資產(chǎn)。而由于千禧一代和 Z 世代在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)的份額越來越大，加密資產(chǎn)作為一種購(gòu)房支付方式也可能日益流行。

而 RedFin 在 2021 年曾做過一次科普調(diào)查，他們委托研究技術(shù)公司 Lucid 隨機(jī)采取了 1500 位首次購(gòu)房者的樣本，其中「您是如何積累首付資金的？」這一問題的回答，最常見的是「用工資」（52%），而不太常見的「家人的現(xiàn)金捐贈(zèng)」（12%）和「提前從退休基金中支取資金」（10%），值得注意的是「賣加密貨幣買房」的人群從 2019 年到 2021 年逐漸上升在 2021 年末達(dá)到了近 12%。而 4 年過去了，隨著加密貨幣的普及，這個(gè)比例可能又進(jìn)一步的提升了。

而至于能省多少錢，People』s Reserve 的創(chuàng)始人 CJK 在參加艾美獎(jiǎng)提名的影視制片人 Terence Michael 在 6 月 25 日的推特 Space 上分享了一個(gè)小故事。他在 2017 年曾賣了 100 枚 BTC 買房，現(xiàn)在這個(gè)房子僅僅價(jià)值 50 萬(wàn)美元但賣掉的 BTC 已經(jīng)值上千萬(wàn)美金。也因此這個(gè)契機(jī)他創(chuàng)辦了 People’s Reserve，目的就是讓更多人可以保留比特幣，通過抵押來買房。

于是也衍生出了這樣一個(gè)假設(shè)，你在 2017 年購(gòu)買了價(jià)值 5 萬(wàn)美元的比特幣。到 2025 年，它的價(jià)值將達(dá)到 50 萬(wàn)美元。與其出售你的比特幣并繳納 9 萬(wàn)美元的資本利得稅，不如與一家加密貨幣抵押貸款機(jī)構(gòu)合作，你承諾抵押 30 萬(wàn)美元的 BTC，您獲得一筆 30 萬(wàn)美元的抵押貸款，利率為 9.25%。貸方將您的比特幣存放在托管賬戶中你仍然擁有比特幣，而你僅需支付一個(gè)每年 2.7 萬(wàn)美元（未來將更低）左右的利息，并省去了 9 萬(wàn)美元的稅金，同時(shí)你還擁有 BTC 價(jià)格的上升趨勢(shì)通道與抗通膨權(quán)利，尤其是在大美麗法案將美國(guó)債務(wù)上限提升至 5 萬(wàn)億美元的情況下。

延伸閱讀：《炒幣賺 4 萬(wàn)要繳 13 萬(wàn)的稅，這才是馬斯克諷刺的美國(guó)稅法》

根據(jù)房地美提供的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前美國(guó) 30 年期的抵押貸款年利率普遍在 7 % 左右浮動(dòng)，而 15 年期的則在 6% 左右浮動(dòng)。

像是 Milo Credit 這類已經(jīng)運(yùn)行一段時(shí)間的私人機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在能夠提供 LTV50% 左右的年利率 9–10% 的比特幣貸款業(yè)務(wù)，而像是 People』s Reserve 這類 BTC 生態(tài)原生貸款平臺(tái)則能夠?qū)⒛昀式档椭?3.5%（若 LTV 33%）。如果這么計(jì)算的話，按照 50 萬(wàn)美元 15 年期抵押貸款計(jì)算的話，每月節(jié)省能節(jié)省約 1000 美元，總體利息將少 19 萬(wàn)美元。

雖然并不是所有機(jī)構(gòu)都會(huì)有如此之低的利率，但在當(dāng)前政策法規(guī)下的推動(dòng)，在這幾個(gè)美國(guó)貸款的主力機(jī)構(gòu)中可能會(huì)出現(xiàn)跟普遍資產(chǎn)類似的利率，用比特幣貸款對(duì)當(dāng)前的美國(guó)人來說無(wú)疑是更明智地選擇。

推動(dòng) GSE 私有化進(jìn)程的輔助工具

就在 FHFA 要求房利美和房地美將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評(píng)估體系的前一個(gè)月，美國(guó)總統(tǒng)特朗普在自己的社交媒體 Truth 上表示，「我正在推進(jìn)將這些了不起的公司（指房地美、房利美）公開上市的工作，但我想明確指出，美國(guó)政府將繼續(xù)保留其隱性擔(dān)保，而我也將堅(jiān)定不移地以總統(tǒng)身份對(duì)它們進(jìn)行監(jiān)管。」

開放比特幣抵押貸款機(jī)制為 GSE 私有化提供了一種間接但重要的支持路徑，它不僅可以為住房金融系統(tǒng)引入多元化的抵押品類型，還可能從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、資本形成、監(jiān)管重構(gòu)和政治協(xié)調(diào)等多個(gè)維度，為房利美與房地美的去政府化改革創(chuàng)造空間。

首先，在信貸風(fēng)險(xiǎn)管理層面，比特幣等加密資產(chǎn)的抵押貸款有望為 GSE 減輕「最后貸款人」角色的壓力。長(zhǎng)期以來，房利美與房地美承擔(dān)著為大量非傳統(tǒng)借款人提供融資保障的政策職責(zé)，包括缺乏足夠信用記錄或收入文件的群體。而開放比特幣抵押貸款，將使這類「信用不可見」但「資產(chǎn)可見」的加密原生投資者有機(jī)會(huì)通過新機(jī)制進(jìn)入房貸市場(chǎng)，從而緩解 GSE 在維持住房普惠性方面的獨(dú)有負(fù)擔(dān)。比特幣作為一種去中心化、可驗(yàn)證、全球流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)，其抵押能力的制度化，等同于構(gòu)建了一個(gè)「制度之外」的替代貸款池，為私有化后 GSE 的資產(chǎn)池留下更多結(jié)構(gòu)優(yōu)化的空間。

在資本結(jié)構(gòu)方面，比特幣抵押貸款機(jī)制還可能通過加密原生的資產(chǎn)證券化路徑，為 GSE 私有化進(jìn)程提供融資支持。當(dāng)前 GSE 最大的阻礙之一是監(jiān)管資本缺口高達(dá) 1800 億美元，僅靠留存收益預(yù)計(jì)需要七年以上才能填補(bǔ)。若比特幣抵押貸款能夠形成規(guī)?；⒖稍u(píng)級(jí)、可打包的抵押貸款支持證券（Crypto-MBS），不僅有望吸引新型的資本投資者，也可作為 GSE 資產(chǎn)支持證券的潛在「市場(chǎng)外補(bǔ)充物」。這類資產(chǎn)的存在，意味著 GSE 不必完全依賴國(guó)會(huì)資金或納稅人融資便可逐步實(shí)現(xiàn)資本獨(dú)立，進(jìn)而降低政府退出過程中的系統(tǒng)性摩擦。

與此同時(shí)，這一機(jī)制也在倒逼住房金融監(jiān)管模型的更新。傳統(tǒng)的 GSE 評(píng)估體系基于收入證明、債務(wù)收入比和 FICO 信用評(píng)分等現(xiàn)金流模型，而加密資產(chǎn)抵押貸款的廣泛使用則強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)能力、鏈上歷史和加密錢包凈值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。這種從「收入導(dǎo)向」到「資產(chǎn)導(dǎo)向」的風(fēng)控邏輯轉(zhuǎn)變，不僅有助于 GSE 在私有化后建立更靈活、市場(chǎng)化的信貸評(píng)估模型，也為后續(xù)新型抵押資產(chǎn)的整合奠定制度基礎(chǔ)。如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠容納加密資產(chǎn)進(jìn)入評(píng)估模型，那么 GSE 未來將有機(jī)會(huì)拓展業(yè)務(wù)邊界，參與更廣泛的金融資產(chǎn)承保，從而增強(qiáng)其市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)能力。

更重要的是，在政治層面，比特幣抵押貸款的推廣有助于構(gòu)建一種「技術(shù)替代論」的話語(yǔ)空間，為特朗普政府推進(jìn) GSE 私有化創(chuàng)造輿論緩沖。私有化歷來面臨來自民主黨、住房權(quán)益組織及部分州政府的強(qiáng)烈阻力，他們擔(dān)心去政府化將損害中低收入家庭的融資可獲得性。而加密資產(chǎn)抵押機(jī)制的合法化則提供了另一個(gè)政策選項(xiàng)：即在政府退出直接擔(dān)保的同時(shí)，市場(chǎng)可以通過技術(shù)、資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制提供替代性的融資支持。這一邏輯不僅有助于平衡輿論，還為政策制定者在削減政府負(fù)債與保持住房金融穩(wěn)定之間提供了更靈活的談判籌碼。

因此，盡管比特幣貸款機(jī)制本身并不構(gòu)成 GSE 私有化的直接工具，但它的制度化建設(shè)無(wú)疑正在為私有化進(jìn)程提供一個(gè)關(guān)鍵的「金融緩沖帶」。它拓展了住房金融市場(chǎng)的抵押資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，釋放了 GSE 的政策責(zé)任空間，提供了資本替代通道，并強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)金融去中心化改革的接受意愿。在一個(gè)追求「更小政府」和「更強(qiáng)市場(chǎng)」的新政治周期中，加密資產(chǎn)的信貸功能正逐漸成為推動(dòng)結(jié)構(gòu)性住房金融改革的重要組成部分。

比特幣能釋放多少房貸「壓力」？

截至目前，比特幣總市值為約 2.1 萬(wàn)億美元，約相當(dāng)于美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的 17%。若允許全部比特幣市值參與房貸抵押支持，那么 2.1 萬(wàn)億美元 BTC 市場(chǎng)可支持 1.05 萬(wàn)億美元的貸款本金（按 50% LTV），約占現(xiàn)有住房貸款存量的 8–9%，若僅取其 50% 可接受部分作為抵押，仍可支持 $5250 億貸款本金，占比 4–5%。當(dāng)然像是 ETF、部分上市公司或主權(quán)國(guó)家的持有并不容易參與，不過這些部分大概僅占當(dāng)前總量的 10% 左右。

因此，比特幣房貸若被制度化，不只對(duì)加密社區(qū)意味深遠(yuǎn)，也將向傳統(tǒng)金融釋放前所未有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換力，在不摧毀現(xiàn)有金融體系的基礎(chǔ)上，開辟一條能夠釋放 BTC 價(jià)值購(gòu)買力的正循環(huán)路徑。這意味著，如果政策全面落地，比特幣貸款可能為住房市場(chǎng)提供數(shù)千億美元級(jí)別的新增融資力量，這相當(dāng)于現(xiàn)階段加密抵押貸款市場(chǎng)的 100 倍以上。

《大而美法案》

如果 Bill Pulte 的喊話是在利好比特幣房貸業(yè)務(wù)，那《大美麗法案》的正式簽署生效則是「美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)」的一輪政策利好強(qiáng)心針。其中最為核心的一項(xiàng)，是將原先《減稅與就業(yè)法案》中設(shè)置的 20% QBI（Qualified Business Income，合格商業(yè)收入）扣除比例將永久化上調(diào)至 23%，這一調(diào)整直接惠及大量通過有限合伙企業(yè)、S-corp 結(jié)構(gòu)或 REITs 進(jìn)行房地產(chǎn)投資的個(gè)人與法人，其有效邊際稅率將降至 28.49% 左右。

對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表上以租金收入為核心的地產(chǎn)企業(yè)而言，稅后現(xiàn)金流將顯著改善，資本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。而這項(xiàng)改革也間接降低了以比特幣等資產(chǎn)持有主體通過設(shè)立實(shí)體購(gòu)置房產(chǎn)的準(zhǔn)入成本，為「鏈上資產(chǎn)-鏈下不動(dòng)產(chǎn)」之間的橋接提供了更穩(wěn)固的合規(guī)框架。

與此同時(shí)，《大美麗法案》恢復(fù)并延長(zhǎng)了 100% 額外折舊機(jī)制，并將 Section 179 的即時(shí)扣除上限提升至 250 萬(wàn)美元，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期資本開支得以更快速地計(jì)入稅前扣減。這不僅鼓勵(lì)新建物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)性資產(chǎn)的集中投入，也為房產(chǎn)開發(fā)商在利率不確定性加劇的背景下，構(gòu)建出更穩(wěn)健的現(xiàn)金流曲線。對(duì)于試圖通過 DAO、LLC 或 SPV 模式使用比特幣資產(chǎn)杠桿化購(gòu)入房產(chǎn)的投資者或 RWA 項(xiàng)目方而言，折舊政策的恢復(fù)有效對(duì)沖了租賃回報(bào)滯后與資產(chǎn)變現(xiàn)周期長(zhǎng)的問題，有利于將 BTC 等數(shù)字資產(chǎn)在房產(chǎn)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)化為更具流動(dòng)性的底層收益權(quán)。

比特幣+房地產(chǎn)，似乎特朗普在下一步大棋。

自由市場(chǎng)「搶灘登陸」的項(xiàng)目有哪些？

放貸機(jī)構(gòu)

Milo Credit

Milo Credit 是位于美國(guó)佛羅里達(dá)州的金融科技公司，自 2022 年起推出美國(guó)首批以加密貨幣為抵押的住房貸款產(chǎn)品。其業(yè)務(wù)模式允許用戶以比特幣、以太坊或 USDC 等數(shù)字資產(chǎn)作為抵押，無(wú)需現(xiàn)金首付，即可獲得房產(chǎn)價(jià)值最高 100% 的貸款額度。這種貸款結(jié)構(gòu)不會(huì)觸發(fā)資本利得稅，也不設(shè)強(qiáng)制平倉(cāng)機(jī)制，使借款人在保留加密資產(chǎn)上漲潛力的同時(shí)獲得購(gòu)房資金支持。

Milo 提供的貸款最高可達(dá) 500 萬(wàn)美元，期限最長(zhǎng) 30 年，當(dāng)前年利率大致在 9–10% 區(qū)間，且不收取提前還款的罰金。抵押資產(chǎn)的安全由第三方托管機(jī)構(gòu)如 Coinbase、Gemini 和 BitGo 管理。截至 2025 年初，Milo 已累計(jì)發(fā)放超過 6,500 萬(wàn)美元的加密抵押住房貸款。

值得注意的是，之前這類貸款通常不符合美國(guó)聯(lián)邦住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法被打包出售給房利美或房地美，因此資金成本較高，利率也相應(yīng)偏高，而如果法案通過后，該體系有望進(jìn)一步降低利率。此外，由于加密資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)劇烈，Milo 仍采用一定程度的超額抵押的方式保障貸款安全性。

Ledn

Ledn 總部位于加拿大，以其「比特幣支持貸款」（Bitcoin-Backed Loans）而聞名，成為全球首批探索鏈上資產(chǎn)借貸結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的加密原生平臺(tái)之一。Ledn 的核心產(chǎn)品允許用戶以比特幣作為抵押，獲取法幣（如美元或 USDC）貸款，LTV 通常為 50%，資金即時(shí)到賬，最短貸款周期可按周計(jì)息。與 Milo 不同的是，Ledn 并不直接與房地產(chǎn)交易掛鉤，而是作為一種短期流動(dòng)性解決方案，滿足用戶在不出售比特幣的前提下獲得現(xiàn)金的需求。此外，Ledn 也提供比特幣和 USDC 的儲(chǔ)蓄賬戶及復(fù)利服務(wù)。該平臺(tái)強(qiáng)調(diào)安全合規(guī)，抵押資產(chǎn)均托管在第三方機(jī)構(gòu)中，并經(jīng)過定期審計(jì)，尤其在加拿大和拉丁美洲市場(chǎng)具有一定的影響力。

Moon Mortgage

Moon Mortgage 是一家面向加密原生用戶的貸款平臺(tái)，專注于為 Web3 創(chuàng)業(yè)者、DAO 成員、以及沒有傳統(tǒng)信用記錄的加密投資者提供「抵押比特幣買房」的服務(wù)。Moon Mortgage 的旗艦產(chǎn)品允許用戶用 BTC 或 ETH 作為抵押品申請(qǐng)傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房屋貸款，而房產(chǎn)則作為二次抵押，解決了借款人資產(chǎn)與收入不對(duì)稱的問題。該平臺(tái)通過與美國(guó)合規(guī)貸款方和托管機(jī)構(gòu)合作，為用戶提供與傳統(tǒng)房貸一樣的利率結(jié)構(gòu)與還款機(jī)制，同時(shí)通過自研評(píng)估模型替代 FICO 信用分，專注于評(píng)估用戶的鏈上資產(chǎn)歷史與風(fēng)險(xiǎn)承受能力。Moon Mortgage 的定位更加垂直化，服務(wù)于 crypto-native buyers，強(qiáng)調(diào)「無(wú)需賣幣也能上車」的理念，是美國(guó)市場(chǎng)中為數(shù)不多公開面向鏈上身份人群的房貸項(xiàng)目之一。

People‘s Reserve

People』s Reserve 是由 CJK Konstantinos 創(chuàng)建的加密金融基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，致力于打造以比特幣為核心的房貸與信用體系。該項(xiàng)目正在開發(fā)多種「比特幣驅(qū)動(dòng)」的金融產(chǎn)品，包括自償還式抵押貸款（Self?Repaying Mortgage）和以房屋凈值換取比特幣流動(dòng)性的借貸工具（HEBLOC，即 Home Equity Bitcoin Line of Credit）。People』s Reserve 的核心設(shè)計(jì)理念是，在保障用戶比特幣所有權(quán)的前提下，釋放其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這些產(chǎn)品不會(huì)將抵押的比特幣用于再質(zhì)押（即不 rehypothecate），并采用多重簽名托管機(jī)制，以避免用戶資產(chǎn)被中心化機(jī)構(gòu)控制。同時(shí)，People』s Reserve 希望其貸款利率能與傳統(tǒng)住房貸款相當(dāng)，從而提升加密金融的主流可接受度。目前該平臺(tái)仍處于產(chǎn)品開發(fā)階段，尚未正式上線，但已開放官網(wǎng)通知訂閱渠道，預(yù)計(jì)將于 7 月 4 日 推出首批測(cè)試服務(wù)。

基礎(chǔ)設(shè)施

Beeline Title

Beeline Title 并不是加密貸款提供方，而是致力于為加密抵押貸款搭建產(chǎn)權(quán)登記與數(shù)字托管基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)塊鏈服務(wù)公司。該機(jī)構(gòu)專注于將房產(chǎn)登記流程數(shù)字化，并與加密資產(chǎn)托管機(jī)制結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)全鏈上、無(wú)紙化的房屋權(quán)屬登記與債權(quán)管理。據(jù) AInvest 報(bào)道，Beeline Title 將于 2025 年 8 月正式上線其全國(guó)性服務(wù)平臺(tái)，屆時(shí)將協(xié)助完成首批以比特幣為抵押的房地產(chǎn)貸款交易。Beeline 的出現(xiàn)意味著加密資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的連接正在逐步標(biāo)準(zhǔn)化和合規(guī)化，為未來大規(guī)模落地打下制度與技術(shù)基礎(chǔ)。

在基礎(chǔ)設(shè)施上微策略也做了相應(yīng)的貢獻(xiàn)，他們開發(fā)了一套 BTC 信用模型，Pulte 直接在社交媒體 X 上表達(dá)了對(duì)其的興趣。

比特幣能改變「老規(guī)則」嗎？

從華爾街的百年券商到聯(lián)邦住房金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，從特朗普的公開發(fā)聲到房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)重塑，以比特幣為支點(diǎn)的金融秩序正在自上而下滲透，比特幣的身份從「數(shù)字現(xiàn)金」到「電子黃金」到現(xiàn)在即將成為「信用媒介」，為傳統(tǒng)金融提供了一種新的資本組織方式。而這「去中心化資產(chǎn) + 聯(lián)邦級(jí)信貸工具」的架構(gòu)，沖擊著抵押貸款的最深處設(shè)計(jì)邏輯。

未來，當(dāng)房利美、房地美真正接納比特幣成為其承保模型的一部分時(shí)，或許一個(gè)新的金融范式與生態(tài)即將誕生，比特幣所代表的不再只是財(cái)富儲(chǔ)藏，更是一個(gè)可以撬動(dòng)住房、稅收、信貸乃至國(guó)家治理的新杠桿。

而比特幣房貸的制度化也許會(huì)成為特朗普「大而美」時(shí)代下，最具象征性的「工具」。

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